Kündigung wegen fortgesetzter Untervermietung

Wie ist eine fortgesetzte Untervermietung durch den Mieter nach wirksamem Widerruf der Untermieterlaubnis durch den Vermieter zu beurteilen? Darüber hat das Landgericht Berlin mit Urteil vom 22.03.2017 (Az. 65 S 285/16) entschieden.

Im konkreten Fall hatte der Vermieter dem Mieter aus diesem Grund gekündigt. Und dies zu Recht, wie das Landgericht entschied. Die Kündigung sei wirksam, weil der Mieter seine Pflichten durch die weiter durchgeführte Untervermietung schuldhaft und nicht nur unerheblich verletzt habe.

Die unbefugte Gebrauchsüberlassung sei ein besonders geregelter Fall des vertragswidrigen Gebrauchs. Der einschlägige Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liege vor, wenn der Mieter eine unbefugte Gebrauchsüberlassung trotz Abmahnung nicht beende oder eine zunächst zulässige Gebrauchsüberlassung bei Entfallen der entsprechenden Erlaubnis nicht beende. Ein einseitiger Widerruf durch den Vermieter komme in Betracht, wenn ein entsprechender Vorbehalt vereinbart wurde oder - wie vorliegend - ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis bestehe. Ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis hatte der Mieter im konkreten Fall nicht.

Maßgeblich für die Widerrufsmöglichkeit einer einmal erteilen Untermieterlaubnis sei die Überlegung, dass der Vermieter das Mietverhältnis als solches fristlos aus wichtigem Grund kündigen und dem Mieter dadurch den Gebrauch der Mietsache in vollem Umfang entziehen kann. Es müsse ihm daher bei Vorliegen eines wichtigen Grundes erst recht möglich sein, den Gebrauch der Mietsache durch den Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung nur teilweise zu entziehen. Dies hat er hier getan, das entsprechende Verbot wurde durch den Mieter aber ignoriert.

Im konkreten Fall war der Vermieter zum Widerruf der Gestattung aus wichtigem Grund berechtigt, weil der Mieter inzwischen in einem Umfang von dieser Gebrauch gemacht hatte, der von der Erlaubnis nicht mehr gedeckt war. Tatsächlich bewohnte er die Wohnung seit Jahren nicht mehr selbst, sondern vermietete diese nur unter und wollte dies in absehbarer Zeit auch nicht ändern. Die Wohnung wurde lediglich „auf Vorrat“ gehalten.

Dies führt nach Ansicht des Gerichts für den Vermieter letztlich zu einem dauerhaften Entzug eines seinem Vermögen zugeordneten Wirtschaftsguts, obwohl der dem Mietverhältnis zugrunde liegende Vertragszweck, also die Nutzung als Wohnraum durch den Beklagten – in einem überschaubaren zeitlichen Rahmen nicht mehr erreicht werde. Dies widerspreche auch dem gesetzlichen Leitbild, nach dem in manchen Fällen ein Anspruch eines Mieters auf Erteilung der Untermieterlaubnis besteht. Betrachte man die Situation des Berliner Wohnungsmarktes mit dem wieder geltenden Zweckentfremdungsverbot, sei den Interessen des Vermieters Vorrang einzuräumen.